例えば、多くの分譲マンションでは以下のような問題を抱えています。

1. 住民が、勝手に壁や梁を撤去していないか心配。
2. 修繕積立金だけでは、建物を健全に維持・管理できない。
3. 給排水設備のトラブルで、住民同士の争いが起きる。
4. 修繕工事や理事会の活動履歴が保存されていない。
5. 住民の心配ごとに耳を傾け、適切なアドバイスをしてくれる人がいない。

いかがでしょうか？

もちろん他にも多くの問題がありますが、代表的な問題を挙げましたので順に見ていきましょう。

一般的にマンションは、築後10年ほど経つと区分所有者である住民の方々がリフォームを行う機会が訪れます。

その場合、「専有部分修繕等工事申請書」という書類一式を、そのマンション管理組合の理事長に提出することになります。

そして、その届け出られた書類の内容を基に理事長が承認の可否を判断し、工事を許可します。

しかし、実はここに問題があります。

理事長がたまたま建築関係の職に就いておられて、建築法規や工事に詳しければ適正な判断が下せるでしょうが、そうではなく、まったくの建築の素人であればどうでしょう？

提出された工事計画書や図面の内容を理解し、工事を実施するにあたって留意すべき事項について考えを巡らし、問題点があればそれを的確に指摘し、改善案を示すことが出来るでしょうか？

それが出来なければ、知らない間に皆さまの大切な資産であるマンションに、本来行われるべきでない工事が行われ、著しく資産価値を下げるということが起こり得ます。これは低層階がテナントとして店舗や事務所に貸し出されている場合にもよく見受けられます。

もちろん、たいていのマンションは管理会社と契約しているので、その会社の担当者がある程度の対応はしてくれます。しかし、これはどちらかというと物事が起こってしまってからの対応となります。

また、担当者は必ずしも建築法規や工事管理に精通しているわけではありませんので、“問題を未然に防ぐ”ということに関しては、十分であるとは言えないかもしれません。

平賀敬一郎建築研究所では、そのようなお悩みに対して、いつでも相談していただけるよう、皆さまのマンションの『建築顧問』として建築法規、工事計画の妥当性について検証し、その結果を報告させて頂きます。

その報告を基に理事長さまは判断を下すことができるので、後からトラブルが発生するのを最大限防ぐことが可能となります。

皆さまの大切な資産である建物を適切に維持・管理していくには、小さなことでも見逃さず、所有者全員が情報を共有し、改善を加えていく必要があります。

修繕積立金の不足ですが、今後ますます多くのマンションで発生する問題でしょう。

通常、皆さまがマンションを買う際には、修繕積立金と管理費について金額が決められています。しかし、建物が古くなり、老朽化するにつれ修繕にかかる金額も大きくなる傾向があります。

また、設備の陳腐化により、その時代の要求に応えられなくなり、撤去や交換が必要になるなど、建設当初に想定していた項目以外にも必要な工事が発生します。

新築時に、こういった想定外のことも含めて、すべてを漏れなく想定して将来の修繕計画に予算計上することはなかなか出来ることではありません。つまり、マンションの運営には想定外のことが起こり得るという前提で心がまえし、準備を怠ってはいけません。

しかし、毎月の修繕積立金の金額をその分だけ引き上げることが出来ればよいですが、住民の方々の考え方や経済状況はさまざまですので、すんなりと納得いただける話ではありません。

つまり、単にお金が集まるのを待つのでなく、マンションとして能動的に『お金を稼ぐ』方法について考え、実行していく必要があります。私たちは、建築顧問として、マンションとしてお金を稼ぐにはどうしたら良いのかということについてもアドバイスさせて頂きます。“備えあれば憂いなし”です。

これは専有部分となる各住戸内の配管の老朽化などが原因として挙げられます。しかし、専有部分の範囲であるので修繕の実施については、各自の判断に委ねられています。

だからこそ、ある程度の築年数を経たマンションに関しては、全面リフォームなど大きな工事を行う際には、配管部分も含めた改修を住民の方々に促す必要があります。

そこをおなざりにしてしまうと、住戸内の内装など表面上はきれいになっても、見えない部分＝給排水管などが老朽化し、漏水などの深刻な問題を引き起こす可能性が残されてしまいます。

マンション内でそのような、住戸ごとの劣化の度合が極端に違うという状況に至らないよう一定のコントロールは必要です。

この問題についても、残念ながら多くのマンションが当てはまるようです。

マンションの理事会というのは、毎年メンバーが入れ替わる体制もあれば、同じ方が何年も、場合によっては何十年も理事長をやっているような場合もあったりで様々です。これはどちらが良いという話ではなく、両方にメリット・デメリットがありますが、それについてはここでは述べません。

改善すべきは、過去・現在の履歴、これからマンションで発生する様々な事案についてすべて「透明」に「正しい」情報が保存され、共有されることです。

それができれば、理事会の体制がどうであれ、マンションの運営は滞りなく行われます。

その部分のノウハウについても、建築顧問としてアドバイスさせて頂きます。

これは、すでに多くのマンションで切実な問題となっていることです。特に築年数が古く、住人の方が高齢化している場合によく見受けられます。

そのような方のご子息が既に自立され、別の場所に住んでいれば生活の様々な不便についてすぐに伝えることが出来ません。結局、誰に相談すれば良いのか分からず不便な状態のまま生活を続けているということです。

自宅訪問型の介護職員の方が来ても、その時はいろいろとケアしてくれて、手すりの設置のような事なら相談に乗ってくれても、防犯などセキュリティに関することなど多岐にわたる建築的な内容についてアドバイスするのはむずかしいでしょう。

私たちは、顧問業を通じて定期的に住民の方々の意見をお聞きするので、誰がどのようなことで困っているのかを把握できますし、必要であれば工事業者の紹介もさせて頂きます。

住民の方々が快適に過ごすには、きめ細かい配慮が出来る相談相手が必要です。

上記のような問題を、そのまま放置しておくと、住民同士の深刻なトラブルを引き起こし、裁判に発展することもあります。

本来、良好な住環境を夢見て購入したはずのマンションでそのような問題を抱えていたらそれほど悲しいことはありません。

また、自身がなにか問題を抱えてしまった時でも当てに出来る資産としての役割もマンションにはあります。それが、裁判を抱えて住民同士の諍いが絶えないという状況では、住民の方々の経済状況にも悪影響を与えてしまうでしょう。

本来のマンションの役割、すなわち、住民の方々が安心・安全に生活できる人生の舞台としての機能を果たせるよう共に力を合わせ、協力しなければなりません。

私たちは、そのためのお手伝いをさせて頂きます。

自分たちだけではなかなか問題を解決できない。また、これからの時代のマンション運営について、信頼できるパートナーを迎え入れたいとお考えのマンション管理組合様はぜひご連絡下さい。

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